építésznotesz

(A cím szójátéka megszólítás és megállapítás is egyben. A sejtelmes címet mindjárt megmagyarázom, de a szójáték kedvéért maradok a levélformánál.)

Drága Tervező!

A minap találtam az alábbi rétegrendet egy 2005-ös építési engedélyezési terv rétegrendi leírásánál. A tervet Te írtad alá, és egy épület tulajdonosa mutatta meg, akinek a beázott teraszát vizsgáltam.

A rétegrend így néz ki (felülről lefelé):

• 3,5 cm kőlap ragasztva
• 4 cm lépésálló hőszigetelés
• 1 cm vízszigetelés védőfóliával
• 16,5 cm VB-födém méretezett
• 1 cm belső vakolat

Nem tudom, miért lett ilyen vékony a rétegrend, de az biztos, hogy a hőszigetelés vastagsága nem felel meg sem a tervezés idején érvényes szabvány előírásainak, sem pedig az akkor már előkészítés alatt álló rendelet követelményeinek, amik a szakmai cikkekből már ismertek voltak. Mivel átalakításról szólt a terv, úgy tűnik, hogy nem volt elég hely, és ha az akkori előírásokat tartalmazó szabványnak megfelelő vastagságú hőszigetelés lett volna tervezve, fel kellett volna lépni a szobából a teraszra. Az épület adottságaiból származó kompromisszumot azonban nem lett volna szabad a hőszigetelés vastagságának a rovására megkötni.

De vannak más problémám is:

• Miért nincs pontosabban meghatározva a vízszigetelés? Legalább meg lenne határozva az anyag típusa és oda lenne írva, hogy csapadékvíz elleni szigetelés. 
• Miért nincs pontosabban meghatározva a hőszigetelés? Hőszigetelés több fajta van, de nem mind víz- és fagyálló... és nem ismerek olyat, amire járófelület kőburkolata közvetlenül ragasztható lenne (úgy, hogy az tartós is legyen).

Vagy a kivitelezőnek kellett volna megtervezni a rétegrendet? Hogy mit mivel és hova ragaszt? A kivitelezőnek kellett volna azon gondolkodnia, hogy ragasztható-e kőlap közvetlenül a lépésálló hőszigetelésre? A kivitelezőnek kellett volna átgondolni, hogy ha a burkolat a hőmozgás miatt megrepedezik, és a víz bejut a "lépésálló hőszigetelésbe", akkor hogyan fog eljutni a szigetelés síkján a vízelvezetésig?

Drága Tervező Kolléga!

A rétegrendeket a tervezőnek kell megtervezni, és vállalni érte a felelősséget. A tervnek lényege, hogy olyan megoldást adjon, ami szakszerűen, a szabályokat betartva megvalósítható. Ha kompromisszumokat kell kötni, akkor azt le kell egyeztetni az építtetővel. El kell fogadja, hogy ha másképp nem oldható meg a rétegrend kialakítása, akkor fell kell lépnie a teraszajtóhoz. El kell fogadja, hogy a hőszigetelést méretezni kell, hő- és páratechnikailag ellenőrizni, és el kell fogadja ennek a költségeit is. Az előírásoknak megfelelő kialakítás miatt el kell fogadni, hogy nem minden fog az előzetes elképzelések szerint alakulni. De az előírások betartása kötelező. (Itt firtathatnám a hatóság felelősségét, hiszen ilyen vékony hőszigetelésről ellenőrző számítás nélkül is látható, hogy nem felel meg az előírásoknak, de ez egy külön tanulmányt igényelne.)

Drága Rétegrend!

Hibáztatható vagy, mert kopog rajtad a burkolat, mert berepedeztél a fugák mentén és beázol. Nem tudom pontosan, hogy hogyan nézel ki, de a felbontás után látható is leszel. Drága vagy, mert nagy mennyiségű hő távozik Rajtad keresztül, és ez sokba kerül a tulajdonosnak. Drága vagy, mert fel kell bontani Téged, és újra kell készíteni a terasztetőt. A hőszigetelést, a vízszigetelést, a burkolatot, dilatációkkal együtt. Ez is sokba fog kerülni.

Elnézést a provokatív stílusért. Jó lett volna, ha ennek a levélnek nem kellett volna megíródnia.

A felbontás után többet fogok tudni.

Üdvözlettel:

Egy másik Tervező

Egy vállalkozói szerződés előzetes átnézésekor az alábbi pontot találtam:

"A Megrendelők a kivitelezés teljes időtartama alatt - igény szerint - díjtalan tervezői művezetést biztosítanak. A Vállalkozónak a tervezői művezetésre vonatkozó igényét öt munkanappal korábban kell jeleznie."

A díjtalan, díjmentes kifejezés az mindig jól hangzik, nem is kell gondolkodni rajta. De ha mégis elgondolkodunk a mondaton, akkor felmerül a kérdés, hogy ki fogja elvégezni a tervezői művezetést. Mert a Megrendelő, - ha csak nem ő a tervező is egyben - biztosan nem tudja ezt vállalni, nem is vállalhatja. Tehát szükség van a tervezőre, aki nyilván nem fog ingyen kijárni az építkezésre művezetni, tehát ki kell fizetni. Nyilván a "díjtalan" kifejezés a szerződésben arra vonatkozik, hogy az az építési vállalkozó számára nem kerül pénzbe.

Mi történik, ha a megrendelő aláírja ezt a szerződést, ezzel a mondattal? Ha a vállalkozónak, - aki egyébként a szerződés szerint a terveket átnézte, megismerte - bizonytalanság érzete támad, akárhányszor jelezheti, hogy tervezői művezetést kér. Ha úgy tartja kedve, akkor az építési naplóban előre jelezve minden napra kérhet tervezői művezetést, az építési időszakra. Nem valószínű, de a szerződés szerint joga van...

Miért rossz ez az építtetőnek?

1. Ez a szerződéses kötelezettség csak akkor teljesíthető, ha az építtető, mint megrendelő a tervezővel is köt egy szerződést, mert különben nincs biztosítva, hogy a kivitelező kérése szerinti időpontban tudja biztosítani a művezetést. Kérdés, hogy vállalható-e egy ilyen kötelezettséggel járó szerződés a tervező részéről, és ha igen, akarja-e vállalni?
2. A szerződésbe beépített "pénznyelő" akár a tervezés költségénél is nagyobb kiadást okozhat az építtetőnek. Elég, ha csak 15-20 alkalommal kell a tervezői művezetést biztosítania, és a tervező óradíjas művezetést vállal, és a művezetés jól elhúzódik... De nincs visszalépés, legfeljebb a szerződés módosítása, ami egyoldalúen nem tehető meg, vagy a felmondás (ami kötelmekkel jár) és újrakötés (ami a vállalkozón is múlik).
3. Ha a mondat így marad, és a tervezővel nem köttetik megállapodás, a vállalkozó könnyen támaszthat olyan feltételeket, amit a megrendelő nem tud teljesíteni. Elég ehhez csak annyi, hogy valamelyik szerkezet kialakításához, az építés időtartamára napi művezetést kér. Nem biztos, hogy a tervező, egyéb elfoglaltságai miatt, ezt 5 nappal előre történő bejelentés esetén meg tudja oldani, hiszen lehetnek neki egyéb munkái, vállalt határidői. Így a megrendelő szerződés szegésbe kényszerül, ami hátrányos helyzetet teremt számára.

És ez a szerződésnek nem is sarkalatos pontja. Ha átfutja az ember, a szem elégedetten olvassa, hogy "díjtalan" és már ugrik is tovább. De a szerződés az szerződés, ami kötelezettségekkel jár. Mindig olvassuk el, mit írunk alá!

Mostanában arányában több az átalakítás, felújítás, mint az új építés. Míg egy új építésnél elkerülhetetlen, hogy készüljenek tervek, amik alapján a kivitelezési munkák is beárazhatók, a felújítások nagy része tervek nélkül készül. Hogyan készülnek ilyen esetekben az ajánlatok? És hogyan bíálhatók el?

Az építtető megkeres több kivitelezőt, a helyszínen elmondja nekik külön-külön, hogy milyen munkák szükségesek, jobb esetben, ha vannak régi rajzok az épületről, azokat odaadja, segítségként az ajánlatadáshoz. (Csak megjegyzésként említem meg, hogy mindig fénymásolatot adjunk, mert az esetek nagy részében a rajzok nem kerülnek vissza a tulajdonoshoz...)

A kivitelezők felmérik az épületet, és adnak egy árat, vagy jobb esetben egy költségvetést. Mindegyik más anyagokkal, más mennyiségekkel és más rétegrendi felépítéssel. Az építtető meg nem tudja, hogyan hasonlísa össze őket.

Most is van egy ilyen esetem: Az építtető belátta, hogy nem látja át az ajánlatokat, és a segíségemet kérte. Elküldte az öt ajánlatot, amit kapott, meg az épület rajzait. Az ajánlatokat bevittük egy excel táblázatba, úgy, hogy a közel azonos tételek egy sorba kerültek, ami nagyon eltérő tartalmú volt, az eggyel lejjebb, külön sorba. Természetesen a mennyiségek sem voltak azonosak, de azzal az elején nem foglalkoztunk. Ezek után küldtünk egy levelet a kivitelezőknek, amiben kértük, hogy egészítsék ki az ajánlati költségvetésüket azokkal a tételekkel, amiket a többiek írtak, ill. amiket még szükségesnek láttunk, hogy belekerüljön. A második lépcsőben beérkezett ajánlatok tételeit bevittük a táblázatba. Közben, amíg az ajánlatok kiegészítését vártuk, kiszámoltuk a valós mennyiségeket a meglévő tervek alapján. Az így kiszámolt mennyiségeket beírtuk a táblázatba, ami alapján az ajánlatok végösszege korrigálva lett. Így az öt különböző ajánlat már majdnem azonos tartalommal, azonos mennyiségekkel jelent meg a táblázatban, tehát össze lehetett hasonlítani őket. (Azért írtam, hogy majdnem, mert az ajánlatok szövegéből sejteni lehet, hogy az ajánlatadó kivitelezők még így is kissé eltérő tartalmat gondolnak az adott tétel szövege mögé.) Ez a b.) verzió.

A másik lehetőség, hogy a tervek alapján egy tervező, vagy akár a műszaki ellenőr készít egy mennyiségszámítást. Ha a tervek elektronikus formában rendelkezésre állnak, akkor ez nagyon gyorsan elkészíthető a tervező szoftver segítségével, ha csak papíron vannak a tervek, akkor ez ugyanannyi idő, mint az előző, b.) verziónál. Ha nincsenek rajzok, akkor fel kell mérni az épületet, de a rajzokra szükség van a munkák megtervezéséhez, követéséhez és az elszámolásokhoz is. A kiszámolt mennyiségek alapján készül egy árazatlan költségvetés, amit átadnak az ajánlatadó kivitelezőknek, hogy adjanak rá ajánlatot. Ők beárazzák, elküldik, majd a beérkezett, azonos tartalmú, azonos mennyiségeket tartalmazó költségvetéseket az építtető összehasonlíja, és a legkedvezőbbet kiválasztja. Ez az a.) verzió.

Ahogy az a.) verzió leírva is rövidebb, úgy a valóságban is az, hiszen a mennyiségszámolást így is, úgy is el kell végezni, viszont ez esetben a kivitelezők már az első lépcsőben azt az ajánlatot adják, ami a többivel összehasonlítható, nincs szükség további egyeztetésekre, a kivitelezők ajánlatainak kiegészítésére. Ráadásul az utóbbi verzió olcsóbb is, mert az építtető ideje is drága. Nem kell az összes kivitelezővel kimenni az építés helyszínére, és mindegyikkel végigbeszélni ugyanazt a tervezett kialakítást, és nem kell órákat azzal tölteni, hogy a különböző ajánlatokat összehasonlítsa. Ráadásul az utóbbi, azaz az a.) verzió biztonságosabb is, hiszen az ajánlatok tartalma teljesen azonos, és szakszerű is, ami a szerződéskötésnél és az elszámolásoknál jelent igazán nagy segítséget.

A karácsonyhoz -lagalábbis az északi féltekén, - hozzátartozik a téli hangulat, a hóesés, a talpunk alatt csikorgó hó, a havas háztetők, jégcsapok. Az épületek előtti havas, jeges járdák takarítása az épület kezelőjének, tulajdonosának a feladata. A médiában egyre gyakrabban hangzik el, hogy a takarítás hiánya miatt bekövetkező balesetekért az adott épület kezelője (üzemeltetője, tulajdonosa) is felelős. Ugyanakkor sokan elfelejtkeznek a tetőről, pedig a tetőről lecsúszó hó, vagy a lezuhanó jégcsap által okozott balesetért, kárért, sérülésért ugyancsak az épület kezelője tehető felelőssé. Az OTÉK, az országos településrendezési és építési követelményekről szóló  253/1997. (XII.20.) Korm. rendelet is előírja, hogy a 25-75° közötti tetőt hófogósorral kell ellátni, ha az eresz élvonala közlekedésre szolgáló területtel határos. Bár a rendelet nem számol azzal, hogy üvegtető esetén ennél kisebb lejtés esetén is le tud csúszni a hó, a tervezőnek gondolnia kell erre is, de ha nem gondolt, akkor az üzemeltető feladata gondoskodni arról, hogy a lecsúszó hó ne okozhasson balesetet.

A mellékelt képek egy bevásárlóközpont kirakatsorát mutatják. Az első képen jól látható, hogy a hópaplan pont annyit csúszott el a homlokzattól, amennyit lelóg. Talán a tervező sem gondolt arra, hogy a kirakatok üvege előtt felmelegedő levegő, vagy a bejáratokon át kiáramló meleg felszáll, megreked az üvegtető alatt, és éppenhogy fagypont alatti léghőmérséklet esetén, ez a néhány Celsius fokos hőmérséklet-különbség elég ahhoz, hogy az üvegtetőn megülő hó alja megolvadjon, és az így keletkező vízfilmen a hópaplan csüszni kezdjen lefelé. A tervezőtől - gondolom,- egy elegáns, hangulatos előtetőt kértek. A tervező feladata, hogy az általa tervezett épület kialakítása, stílusa, hangulata megfeleljen az épület funkciójának. Az üvegből készült előtető elegáns, eresz nélkül olcsóbb is, télen pedig biztosítja a karácsonyi hangulatot... A tervező teljesített feladatát, és betartotta az előírásokat is. Kérdés, hogy felelős-e azárt, ha valaki megsérül a lezuhanó hótól. Vagy csak az üzemeltetőt terheli felelősség?

Megnyitottam a noteszem mindenki előtt. Mivel építész szaktanácsadói, tervezői, műszaki ellenőri munkáim során olykor naponta találkozom olyan dolgokkal, amikből sokat tanulok, de másoknak is tanúságos lehet, úgy gondoltam megosztom ezeket az interneten is. Remélem, sokak hasznára!